有位朋友给老F留言，希望老F能聊聊开发审批条件和一些常见问题。其实这个问题真的很大，经过考虑，老F决定比较笼统的分几个部分来聊聊，也当是抛砖引玉了。
首先，干项目要有自己的想法
有的朋友可能说了，我有没有自己的想法和开发审批条件有什么关系啊？其实很有关系的，因为牵扯到风险问题和效率问题嘛。所以，在开始干项目之前，要确定以下几点：
我干项目的动机是什么？我要做什么项目？
我公司（或者个人）有多少钱？能支持多大的项目？
有朋友也来找过老F，说:“我想做做地产开发，老F你给我找个项目吧！” 其实这个很难，因为中间是什么关系不明确，所以有个风险问题。难道听老F的就一定能赚钱吗？当然不是。。。听老F的顶多就是涨涨知识，了解了解开发流程和一些相关的细节而已。所以嘛，一起干项目的话，一定要事先协商好承担风险的问题才可以继续谈合作。
虽然大家干项目的动机说到底都是为了挣钱。但是具体要做什么项目大家要心里有想法才能往下一步走。有些朋友（尤其是在悉尼猫本之类的大城市里）非常清楚自己要做些 Duplex，Multiple Dwelling 或者 Apartment 之类的项目，所以在到处找合适的地。有的朋友有地方，于是在寻找最赚钱的开发项目。有些朋友希望能把某一块或相邻的几块地拿下来，做高密度开发或者商业区的开发。
假设现在某位朋友确定了地方，又有开发的想法和目的了，那么下一步就可以开始了。
第二，看这块地是否符合开发条件
老F和一个好朋友聊天，他提起来说自己看到了一块地，左边和右边都是五六层的居民楼，可是中间这块地新做的开发却是一层的 town house （联排别墅）。老F回答，如果土地分区是一样的话，中间这块地自然也可以盖类似的五六层居民楼啦！于是那位朋友就很不理解，为什么 Council 能够允许中间这块地做 town house 呢？做高密度开发明明更赚钱嘛！
其实这里就牵扯了一个做土地开发最重要的问题：政府部门看问题的角度和开发商是不一样的。开发商的看问题的角度是一个项目能怎样做到利益最大化，而政府部门看问题的角度则是分析这个项目是否符合规划要求，对社区和对环境会有什么影响这些。
（吐槽一下：如果某国政府政策和开发商看问题的角度都一样的话，比如都是利益最大化，GDP蹭蹭蹭得长，那规划师其实就是形同虚设，只需要设计师和工程师直接干项目就好了。。。。事实也证明过，老F在天朝是混不下去的）。
Image from IP3
言归正传，我们这一步的任务就是找到中间这个平衡点，让政府部门满意的同时保证开发商利益最大化。
找这个平衡点的方法主要就是查看 Council 自己的规划条例 （Planning Scheme，LEP/DCP）。一般来说，小型的项目开发条件不多。以下是老F能想到的几点，基本上确定了就可以准备递申请了：
最小割地面积和临街面宽的要求
现存的建筑要确定大小，是否合法，有无审批文件
要建的建筑是否符合相应的建筑密度、退后、限高、停车位和容积率的要求
有没有附属的建筑比如 deck, garage, pergola, verandah ,deck 或者shed 之类的
上面这些相应的要求在 Council 的规划条例里都能找到，确认符合开发条件之后，把图纸和相关材料准备好就可以了。这种申请还蛮简单的，许多工程师设计师建筑师等都可以帮忙递交类似的申请。
符合政府的规划条例就代表具备开发条件了吗？当然不是，我们还要看开发的成本，也就是这个项目赚钱不赚钱嘛！如果确定了规划条例允许，同时这个项目的开发成本在预算之内，那么这块地也就具备了开发条件了。
第三，看有什么限制因素
大点的项目会复杂一点，也可能有更多的限制因素。
基础设施方面：基础设施六大块：给水、雨水、污水、道路、通讯和电力。如果是在市区位置，所有的设施都需要被提供的。也就是说，哪一项不符合相应的标准，开发商就要花钱弄好。这些多出来的成本很可能就意味着超出预算范围，严重的情况下，可能导致一个项目的亏本。
地形问题：这个和基础设施问题也有一定关系。比如老F在《土地开发和Nuisance（滋扰）的问题》中曾经聊过的雨水排放问题。当然了，更重要的是地形决定了工程方面的费用和这个项目所面对的潜在市场。所以，做任何决定之前一定要先到现场看一看地！
规划条例方面：这方面是大头啊。其实很大程度上也是老F这个公众号希望重点讨论的地方。当然了，别说一篇文章或者一个连载了，照老F现在的更新速度，想彻底说清楚估计要几年时间 。。。 概括的来说，我们要看这块地有没有 covenant，easement，有没有各种 overlay （分层控制），每一层 overlay 都代表什么，会对项目造成什么影响 （比如洪水区、山火区、历史保护区、特色区等）。同时我们也要看有什么“相关部门”会对这个项目给意见，比如沿河沿海沿高速路沿铁路啊、有受保护的树、生态湿地或者濒临灭绝的动物这种。花很多钱请不同的砖家给意见这些都是小事，某些限制因素是很可能导致一个项目夭折的。
(老F吐槽：咱们看周星星的《美人鱼》，刘轩（邓超饰）拍下了青萝湾的地，而且在开发前拿到了填海证明。在澳洲，这种“填海证明”会被放在开发审批的流程里面作为征求“有关部门”意见的一个环节。当然了，这种项目在某朝可能可以被批，在澳洲的话，项目夭折率100%。)
图片来源：《美人鱼》
第四，准备材料递申请
当我们明确了要开发的项目，确认理解了地方政府对这个地块的要求，又考虑了所有的限制因素，得到的结论是具备开发条件，那么我们就可以准备材料递项目申请了。
澳洲绝大部分的开发项目都是由开发商主导，政府部门只是进行审批而已。只要把审批需要的材料准备好了，钱交了就好了。而审批本身并没有什么特别硬性的要求，除了一点：开发项目这块地要么是申请人自己的地，要么这块地的主人有书面许可说申请人可以帮忙递项目申请。换句话说，你不能在土地主人不知道的情况下就把别人的地给开发了。
所以我们可以总结的就是，在澳洲干土地开发，审批条件并不是政府给开发商设立的门槛，而是开发商要自己去确定一块地到底适不适合开发，具不具备开发条件，还有值不值得开发。这里每一步都牵扯到很多问题，咱们以后一点点聊，也希望大家和老F多多讨论。
一些常见问题：
1. 审批周期
在绝大多数开发商的眼中，前期的规划审批是风险最大的一环，又耽误时间又浪费金钱，审批还不一定通过。等到审批通过了以后，后期盖房子就无所谓了。换句话说，规划上的问题花钱不一定能解决，而工程上的问题基本花钱都能解决。土豪滴说一句。。。能花钱解决的事儿那都不是事儿。。。
尤其是对于贷款买地的开发商来说，审批周期是一个很严重的问题，直接影响到项目的生与死。一般来说，开发商在计算项目的投资与回报的时候，给规划审批都是留出六个月的时间。当然了，顺利的项目都是类似的，一两个月可能就能下来，不顺利的项目各有各的不顺，可就真不好说了。
那么前期控制风险的最重要一点就是保证和 Council 之间的顺畅沟通。比如对于规模大一点、事多一点的项目，建议做个 Pre-Lodgement Meeting （递交申请前和 Council 开会），也算是个投石问路，可以看出来 Council 对这个项目的态度。之后根据 Council 给出的建议和重点有的放矢的准备材料，从而避免拖延审批时间。
2. 开发成本控制
这个其实和国内做开发差不多，花销主要在这些方面：
买地
前期设计和规划审批
工程和建筑费用
交给政府部门的各种申请费和基础设施费
后期的销售
税、贷款利息和计划外支出
在开发成本里，最难掌握的一是前期的设计和规划审批部分，二是后期的工程和建筑费用。前期的设计审批部分的重点在于对土地的各种限制因素有明确的认识，还有和 Council 部门的顺畅沟通。而后期的工程建筑费用则要靠详细的计算和按照施工图进行分阶段的成本控制来做到的。老F之前写过一篇文章《在澳洲盖房子 – 和建筑商斗智斗勇不能不知道的事情》，有兴趣的朋友可以点开读读。老F总结一下，其核心内容就是：1，选择好的项目承包商；2，确定施工合同详细而且完善；3.参与项目建设过程管理。
3. 市场问题
绝大多数朋友都在大城市干开发。说起来，在悉尼买块地上千万刀，那叫一个酸爽。那为啥不敢去小城市买地干开发呢？投资门槛低个十几倍啊！其实归根结底就是怕项目做好了，房子盖出来了卖不出去。
毫无疑问，大城市需求高，房子卖得快。可是二三线的城市真的就没市场吗？当然不是。问题不是出在二三线城市上，而是出在开发商本身，不知道如何去做市场调研，不知道市场需求在哪里，自然不知道该怎么做了。所以市场问题，包含前期市场和后期市场推广两部分。其中，所谓前期市场，在项目一开始就要考虑清楚市场需求在哪里，项目本身有没有卖点。而且市场是在变化的，所以前期就要把一个项目的市场价格、市场需求和主要竞争对手分析清楚，尽快拿到规划审批才是正途。
其它的降低风险的措施有比如买断安排（buy-out arrangement），商业开发的让前出租（pre-let），住宅开发的卖楼花（off the plan）等等，都是降低风险的措施。
由于开发审批条件这个题目非常大，所以本文也是往大了讲，没涉及具体细节问题。要知道就算在规划审批这项上面投资了几万甚至十几万，到最后还是被政府部门拒绝了的也有不少，所以开发本身就带有很大的不确定性。规划这东西有时候非黑即白，有时候非黑非白，中间的门门道道一言难尽。老F慢慢和大家分享，也希望大家多多留言和老F交流，共同进步哈。
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