澳洲居住区开发（Residential Development），潜力那是大大的呀！,AU澳洲土地开发那点事微信公众号文章

毫无疑问，居住区开发占土地开发的最大一块，也是绝大多数开发商朋友主打的地方。也有中国的朋友问我，澳洲的房产市场怎么样？其实这个问题很难讲。UDIA在它2015年的报告里面给出了一下几条总结，老F翻译了一下，大家可以参考参考：

2015年，澳洲平均居住地的面积为474平米。比2014年小了3.6%，比2009年小了11.4%。
2015年，平均居住地面积变化最大的是悉尼。比2014年小了11.6%，从509平米降到了450平米。

2015年，澳洲五大首府城市里，居住地的平均中位价为$246,300，比去年涨了4.2%，比2009年涨了22.5%。
居住地平均中位价涨幅最大的是Perth（珀斯），2014到2015年，从$238,500到$261,000，涨幅9.4%。
全澳居住地的平均成交价在2014年为$527/平米，涨幅9.5%，和2009年相比涨幅为40%。
悉尼的地价涨幅最高，从2014年的$636/平米涨到了2015年的$755/平米，涨幅18.7%。
2014年，澳洲新放出的住宅地为50,150块；比2013年的38,350块多了30.8%。
墨尔本2014年多放出了4,791块住宅地，比2013年增加了60%，是澳洲变化最大的城市。

NLSP也对澳洲五大首府的住宅区进行了统计。比如从下图来看，阿德雷德的土地面积没什么变化，猫本这几年的土地面积一直保持在每块地450平米（和政府规划条例有关系），而布村，珀斯和悉尼的降幅都不小。

下面这张图是NLSP统计的土地价格。布村、猫本和阿德雷德都没啥变化，珀斯和悉尼在上涨。（这是2014年的统计，今年貌似珀斯的土地价格跌了）

其实分析来分析去，大的趋势就是在城市里居住地的面积越来越小，总体又越来越贵。

那么问题来了，现在城区的土地面积基本上都是450平米左右，那是到极限了吗？答案是远远没到。。。

比如下图是一个2013年澳洲、欧洲、新西兰和加拿大的各大主要城市人口密度的对比，澳洲的五大首府那都基本垫底啊，密度低得很，所以发展空间是很大的。

Source: Charting Transport

之前老F聊过，开发分两种，在没有基础设施的地上开发，比如城市边缘的新区（greenfield development），或者在有基础设施的地上开发，比如寻找市区内的“大地破房”，然后从低密度转高密度的开发（infill development）。

下图是个居住区的一般开发流程：

Source：Rockhampton Regional Council, QLD

其实从上图来看不算难，就是下面几步：

找到具备开发条件的地块
递规划申请
规划申请批下来递工程设计申请
工程设计批了就照着施工
施工完成了就注册地块
注册好了就卖地块
递建筑申请
建筑申请批下来以后盖房
盖好了房入住。

其实以上这些步骤老F在之前的文章里或多或少都有介绍到，当然了有些问题，比如前期怎么做工程方面的考察，工程方面的一些要求可以怎么理解等等，老F会慢慢和大家聊到的。

不过有一点大家要注意，就是在寻找具备开发条件的地块的时候，给购买意愿函（EOI）的同时要找到规划师了解一下开发潜力，同时做一个全面的考察，包括很多方面啦，比如基础设施、学校、超市、医疗机构、娱乐机构、交通、犯罪率和人口构成等。然后还要到现场去看地，比如场地的地形（能用的盖房面积）、土壤、植被、邻居和预估工程上可能会出现的一些问题。看清楚了再签正式合同，当然了，正式合同里面最好加上一条 ‘subject to Development Approval’，尽量让风险最小化。

说到这里，老F忍不住又要吐槽一下。老F之前在新西兰的时候去但尼丁玩，参观了那个世界上最陡的居民区马路 Baldwin Street，笔直的一条马路，开始是平的，尽头的位置直通上一座山，斜度到了35%（一般来说25%已经是能接受的最高坡度了）。根据老F的分析，这条路的设计师根本没到现场看过，只是在图上一画，直直的路看着漂亮嘛，然后修路的就不管三七二十一给修出来了，结果变成了现在的景点。不过弱弱滴说一句，开车从上面冲下来还是蛮爽的。。。

Source: Google Image

Source: Ghill Hour

从类型上来分，居住区的开发可以分为以下几个类型：

Single-family semidetached dwellings：两栋房子，中间一个防火墙。

Single-family attached dwellings：多栋房子，可能通过防火墙隔开，也可能是上下层关系，比如联排别墅这种。

Multifamily residential structures: 就是我们熟悉的apartment，拿到审批就卖楼花，一年半入住这种。当然了，这个也分为低层（low-rise），中层（mid-rise）和高层（high-rise）的开发。如下图：

Mixed Use：混合的开发，也就是临街层是商业用地，比如饭馆酒馆小卖部超市这种，高层是住宅。如下图：

Master Planned Communities：大型开发。设计出不同层次和类型的居民区，商业区和娱乐设施，满足各类人群的需求。比如悉尼的 Olympic Park 和 Wentworth Point 那一片，或者 Green Square 那一片，都属于这类开发。下图就是悉尼 Wentworth Point 的 Master Plan。

老F之前写过一篇文章《案例分享|申请土地分割或建房的流程和大概费用》里面总体就是按照开发流程来聊的，有兴趣的朋友可以点开看看。按照类型来分，老F之前分享的案例属于 ‘single-family detached dwelling’，如果做成两组 duplex，那就是 'single-family attached dwellings’。

中高层住宅区（Apartment）有公用的入口、楼梯/电梯和过道。可能会有娱乐设施比如游泳池健身房之类的。规划文件对开发的控制有可能根据容积率，层高和密度（每公顷最多可以建的单元）这种要求。由于高层住宅密度大，所以一般在城市干道旁边，有两个以上出入口，而且距离商业区或者火车站比较近的位置。在规划上体现的比较明显的是住宅区的开发会有一个从高密度到低密度的过渡。离商业区和火车站近的地方密度高，允许的层数也高，越往外允许建造的层数就越低。

在具体的设计上由于地方特点不同，也会有很大不同的。比如一般我们开发使用‘内廊式’（double-loaded corridor），密度比较大。可是如果有海景或者其他什么特色景观的话，我们可以用‘外廊式’（single-loaded corridor），密度相对低，可是视野好，敞亮。对比如下图：

Source: Steve Ramos, ‘Buildings Are Cool’