项目前期调研需要注意的事情 — 工程方面的问题

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-06-01 AU澳洲土地开发那点事


之前老F曾说过,在决定入手一块地做开发之前,一定要做好调查,然后到现场看一看。很多开发商都有工程方面的背景,所以难点都在规划审批上,而有些开发商没有相关的技术背景,那可能到处都是难点。。。不过小心驶得万年船,多花点钱,多花点时间,做好功课,才能保证项目顺利的进行。


一般来说,前期调研我们要做“Feasibility Study”。其中主要包括三大方面:环境方面、规划方面和工程方面。把这三方面都搞清楚了,开发成本、项目规模和盈利也就能大概估算出来了。环境和规划方面咱们下次再讲,今天重点聊聊工程方面问题。

 


 

首先,我们要检查测绘图和土地相关信息。


不光是做工程,自己买房子自住也应该在做决定之前,把前期的调研做到这个深度。老F之前写过一篇文章《Due Diligence (尽职调查)- 买地买房前最最最重要的事情!》说的也是这些,大家有兴趣可以点开看一看。

总体而言,我们要确定以下几点:


  1. 正确的地块边界

  2. 正确的土地面积

  3. 邻居的房子不会对这块土地造成什么影响

  4. 有没有法律方面限制,比如 Easement (通行权)和 Covenant(限制性契约)

  5. 有没有违章建筑或者违法经营等历史遗留问题


然后,具体来讲,我们要看四大方面:道路、地形、基础设施、周围的环境。


道路方面:


  • 我们要看这块地的沿街宽度是不是足够,如果这块地不面街的话,那道路到底是自己的还是公用的,够不够宽度。


  • 土地的斜度是怎么样的,因为牵扯到排水问题(相关阅读:土地开发和 Nuisance(滋扰)的问题)。


  • 土地入口处的视野够不够。这个视野和车速有关系。如下图是布村 Council 给出来的要求。到处都应该是大同小异。不过注意哦,如果视野被树挡住了可是要砍树的,如果砍不了的话,嘿嘿。。。




  •  观察有没有路边排水沟、和最近路口的距离、和高速路的距离以及马路本身的状况。


  • 看看马路宽度、马路的分类(一般从高到低的分类:Motorway, arterial route, suburban route, district access, neighbourhood access & local access)。不同种类的道路能承载的车流量都是不同的。换句话说,如果项目规模超出了道路承载范围的话,道路是需要升级的,而相关的开销,一般来说都是开发商承担。下图也是布村Council 给的一个图例,各位看官可以研究研究。

 


 

地形方面:


  • 首先要观察一些可能会影响项目设计的东西,比如树、电线杆、斜坡、河流、湿地等。要注意一些地方因为种种原因不容易盖房子或增加建筑成本(比如河流、湿地或者超过15%的斜坡等)


  • 看看土壤种类,有没有岩石的出现。土壤种类和地基、建筑和工程设计都有很大关系。而且要知道如果地上有岩石出现的话,想把地铲平就费劲了,破个财是免不了的。


  • 看看环境,有没有洪水问题、要保护的树种、动物或生态系统。


  • 看看有没有水土流失和边坡稳定性方面的问题。


  • 看看这个地之前用来做什么。如果之前做过什么都有很清晰的记录的话还好。如果没有很清晰的记录,那有可能会存在污染问题,就需要调查清楚了。

 


  

基础设施方面:


  • 首先要做的是使用澳洲的免费服务“dial before you dig”,来看看这块地上有什么相应的基础设施会被影响到。Council 的给排水、通讯和电全包括在里面。很方便的一个服务。



 

  • 通过土地的斜度和现有的设施来观察雨水排放问题。要注意未开发的土地其实还好,因为雨水会渗透进土壤。可是开发的时候,道路一铺房子一盖,雨水就渗不下去了,就要想办法把多出来的这些雨水排走,比如排到路边或者用集水坑之类的设施。


  • 所有的污水设施都是尽可能的放在一块地最低的位置,这样的话,房子建在高处,污水就自然通过管子流走了。如果盖房的位置要比现在的污水管的位置低的话,就不是特别好办了。如果真的出现这种情况的话,要看地的斜度和污水管埋的深度,然后再做决定。


  • 供水不存在斜度问题。可是要注意水流强度和防火要求。一般道路上的消防栓的服务半径90米,所以基本上200米一个消防栓。老F做过一个项目,客户要盖个棚子,用来自己装干活的工具。最近的消防栓距离135米左右,Council 要求把供水管延长40米,然后再安装一个消防栓。后来经过我们沟通,Council 把这个要求取消了,因为这个棚子的室内面积没有超过500平米。所以嘛,我们要根据不同的项目考虑基础设施问题,然后和 Council 有的放矢的进行沟通。


  • 电力和通讯的基础设施就不多说了,前期估计一下从哪里走线,目前的基础设施能否满足项目要求就好了。

  

   

周围环境方面

 

其实这点是需要综合上面聊到的这些来综合考虑的。除此之外,我们还要看看周围的各类设施,比如医院商场什么的。记得老F也经历过做垃圾房项目的调研,有很多情况是大型设备在垃圾房里面倒是放得下,可是拉不进去,因为路太窄或者有限高,又或者门口有个电线杆、柱子之类的把路挡住了。所以这些都是需要考虑到的外部因素。

  


 

要知道土地开发是个有风险的投资。在市场火爆的时候,想入手一块地,根本不可能有几个星期的时间来具体调查,感觉差不多了就要赶紧出手。而市场冷清的时候,时间倒是充裕了,可是后期市场可能又是个问题。所以老F这里只是列出来一些需要注意的地方,可是具体怎么运用,则是要看情况具体决定。

 

有不少朋友也加了老F微信,问一些关于找地做开发的问题。老F非常欢迎,也会给一些自己的意见。可是要知道,所有前期的意见都是很笼统的,也不能保证准确性。因为具体的东西我们要做现场考察,找工程师和设计师做相关工作,然后和 Council 的规划师开会讨论,争取最大的开发强度。然后才能稍微有点把握回答具体点的问题,比如具体盖多少层(或者盖几间房子,分割几块地之类的)、花销是多少,项目能不能赚钱或者值不值得投资这些。中间调研牵扯的可不止是老F一个人。


本文只是说了一下工程方面主要的点。下次推送咱们聊聊前期调研中关于规划和环境的问题,然后再来说支出和收益的问题吧。


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