项目前期调研需要注意的事情 — 工程方面的问题,AU澳洲土地开发那点事微信公众号文章

之前老F曾说过，在决定入手一块地做开发之前，一定要做好调查，然后到现场看一看。很多开发商都有工程方面的背景，所以难点都在规划审批上，而有些开发商没有相关的技术背景，那可能到处都是难点。。。不过小心驶得万年船，多花点钱，多花点时间，做好功课，才能保证项目顺利的进行。

一般来说，前期调研我们要做“Feasibility Study”。其中主要包括三大方面：环境方面、规划方面和工程方面。把这三方面都搞清楚了，开发成本、项目规模和盈利也就能大概估算出来了。环境和规划方面咱们下次再讲，今天重点聊聊工程方面问题。

首先，我们要检查测绘图和土地相关信息。

不光是做工程，自己买房子自住也应该在做决定之前，把前期的调研做到这个深度。老F之前写过一篇文章《Due Diligence （尽职调查）- 买地买房前最最最重要的事情！》说的也是这些，大家有兴趣可以点开看一看。

总体而言，我们要确定以下几点：

正确的地块边界
正确的土地面积
邻居的房子不会对这块土地造成什么影响
有没有法律方面限制，比如 Easement （通行权）和 Covenant（限制性契约）
有没有违章建筑或者违法经营等历史遗留问题

然后，具体来讲，我们要看四大方面：道路、地形、基础设施、周围的环境。

道路方面：

我们要看这块地的沿街宽度是不是足够，如果这块地不面街的话，那道路到底是自己的还是公用的，够不够宽度。
土地的斜度是怎么样的，因为牵扯到排水问题（相关阅读：土地开发和 Nuisance（滋扰）的问题）。
土地入口处的视野够不够。这个视野和车速有关系。如下图是布村 Council 给出来的要求。到处都应该是大同小异。不过注意哦，如果视野被树挡住了可是要砍树的，如果砍不了的话，嘿嘿。。。

观察有没有路边排水沟、和最近路口的距离、和高速路的距离以及马路本身的状况。
看看马路宽度、马路的分类（一般从高到低的分类：Motorway, arterial route, suburban route, district access, neighbourhood access & local access）。不同种类的道路能承载的车流量都是不同的。换句话说，如果项目规模超出了道路承载范围的话，道路是需要升级的，而相关的开销，一般来说都是开发商承担。下图也是布村Council 给的一个图例，各位看官可以研究研究。

地形方面：

首先要观察一些可能会影响项目设计的东西，比如树、电线杆、斜坡、河流、湿地等。要注意一些地方因为种种原因不容易盖房子或增加建筑成本（比如河流、湿地或者超过15%的斜坡等）
看看土壤种类，有没有岩石的出现。土壤种类和地基、建筑和工程设计都有很大关系。而且要知道如果地上有岩石出现的话，想把地铲平就费劲了，破个财是免不了的。
看看环境，有没有洪水问题、要保护的树种、动物或生态系统。
看看有没有水土流失和边坡稳定性方面的问题。
看看这个地之前用来做什么。如果之前做过什么都有很清晰的记录的话还好。如果没有很清晰的记录，那有可能会存在污染问题，就需要调查清楚了。

基础设施方面：

首先要做的是使用澳洲的免费服务“dial before you dig”，来看看这块地上有什么相应的基础设施会被影响到。Council 的给排水、通讯和电全包括在里面。很方便的一个服务。

通过土地的斜度和现有的设施来观察雨水排放问题。要注意未开发的土地其实还好，因为雨水会渗透进土壤。可是开发的时候，道路一铺房子一盖，雨水就渗不下去了，就要想办法把多出来的这些雨水排走，比如排到路边或者用集水坑之类的设施。
所有的污水设施都是尽可能的放在一块地最低的位置，这样的话，房子建在高处，污水就自然通过管子流走了。如果盖房的位置要比现在的污水管的位置低的话，就不是特别好办了。如果真的出现这种情况的话，要看地的斜度和污水管埋的深度，然后再做决定。
供水不存在斜度问题。可是要注意水流强度和防火要求。一般道路上的消防栓的服务半径90米，所以基本上200米一个消防栓。老F做过一个项目，客户要盖个棚子，用来自己装干活的工具。最近的消防栓距离135米左右，Council 要求把供水管延长40米，然后再安装一个消防栓。后来经过我们沟通，Council 把这个要求取消了，因为这个棚子的室内面积没有超过500平米。所以嘛，我们要根据不同的项目考虑基础设施问题，然后和 Council 有的放矢的进行沟通。
电力和通讯的基础设施就不多说了，前期估计一下从哪里走线，目前的基础设施能否满足项目要求就好了。

周围环境方面

其实这点是需要综合上面聊到的这些来综合考虑的。除此之外，我们还要看看周围的各类设施，比如医院商场什么的。记得老F也经历过做垃圾房项目的调研，有很多情况是大型设备在垃圾房里面倒是放得下，可是拉不进去，因为路太窄或者有限高，又或者门口有个电线杆、柱子之类的把路挡住了。所以这些都是需要考虑到的外部因素。

要知道土地开发是个有风险的投资。在市场火爆的时候，想入手一块地，根本不可能有几个星期的时间来具体调查，感觉差不多了就要赶紧出手。而市场冷清的时候，时间倒是充裕了，可是后期市场可能又是个问题。所以老F这里只是列出来一些需要注意的地方，可是具体怎么运用，则是要看情况具体决定。

有不少朋友也加了老F微信，问一些关于找地做开发的问题。老F非常欢迎，也会给一些自己的意见。可是要知道，所有前期的意见都是很笼统的，也不能保证准确性。因为具体的东西我们要做现场考察，找工程师和设计师做相关工作，然后和 Council 的规划师开会讨论，争取最大的开发强度。然后才能稍微有点把握回答具体点的问题，比如具体盖多少层（或者盖几间房子，分割几块地之类的）、花销是多少，项目能不能赚钱或者值不值得投资这些。中间调研牵扯的可不止是老F一个人。

本文只是说了一下工程方面主要的点。下次推送咱们聊聊前期调研中关于规划和环境的问题，然后再来说支出和收益的问题吧。