【墨尔本专栏04】《墨尔本的公寓到底能不能买?-下》【四个真实案例】

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-03-27 澳洲房产大全


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【澳洲房产大全】平台文章多为原创。以澳宏观经济,区域演变,银行贷款等为主,只求做到客观和中立,以降低国内外信息不对称的现象。


文/大悟 (微信:262739843 )


承接上文:【墨尔本专栏03】《墨尔本的公寓到底能不能买?-上》【六个真实案例】



文人之间博弈靠渊博的知识储备,武人之间博弈讲究力量与技巧。但都要尊崇相应的规则。


上篇的文字,获得国内外大量读者的关注,在此表示感激,但同时也获得了大量的质疑与骂声。


如果您觉得墨尔本公寓值得投资,您大可以写一篇《为什么说墨尔本的CBD值得投资!》,这叫博弈,骂人属于不按套路出牌,老炮儿叫“没规矩”!


事物自有其属性,不夸大,不诋毁,用数据事实说话,哪怕它并不能折射一件事物所有方面,但所折射的方面自有其道理,因为客观。


上期点评了几个墨尔本,发此文当天正巧赶上澳洲著名金融机构AMP发出的全澳城市公寓黑名单列表,墨尔本CBD赫然在列。但所谓的黑名单,我倒觉得言过其实了,悉尼的The Rocks能搞到一套,管你高密度低密度的,一样稀缺。


AMP的意思就是说,你们这些区的房屋属于高密度区,银行到时贷款,会变得十分谨慎,最终贷款LVR会低,就是你不一定能贷款到70%。但AMP有啥了不起?看了你的表,我投资失败了,找你,你管我么? 为啥?因为投资是他妈个人行为啊,你觉得好奏成。


但最近,澳洲银行NAB点名说了,只要是墨尔本的CBD公寓,不管投资人是否有身份,最多贷款7成!


墨尔本这么大的城市,公寓不可能都涨得不好,这是常识的思维。


今天咱们就来用数据说话,看看墨尔本涨幅较好的区的公寓都是啥样的。


案例一:墨尔本东部Burwood


二手物业地址:12/1 Conservatory DriveBurwood VIC 3125 

(3房2卫2车位)

历史交易:

2005年售价:$385,000澳币

2008年售价:$485,000澳币

2015年售价:$620,000澳币


10年时间,涨幅21万5澳币。1.61倍。



案例二:墨尔本东南区Sandringham


二手物业地址:17/122 Beach Road Sandringham VIC 3191

(3房3卫2车位)

历史交易:

1995年售价:$380,000澳币

2009年售价:$875,000澳币


14年,涨幅39万5澳币。2.3倍。



案例三:东部,墨尔本大学周边Carlton


二手物业地址:12/18 Barkly Place,Carlton, VIC 3053

历史交易:

2000年6月售价:$210,000澳币

2000年8月售价:$301,000澳币

2012年售价:$507,500澳币

2015年售价:$588,000澳币


过去15年涨幅,38万澳币。2.8倍。



案例四:墨尔本东部Armadale


二手物业地址:4/55 Denbigh Road Armadale Vic 3143

(2房1卫1车位)

历史交易:

1991年售价:$140,000澳币

1998年售价:$232,000澳币

2015年售价:$805,000澳币


过去17年涨幅,57万澳币。涨幅3.46倍。


总结:


说良心话,找墨尔本公寓涨幅正面的例子要比负面的例子难得多。因为墨尔本这座城市的全新公寓兴起也就是近10年的事情。


上文中的一切区域的公寓早的有的距今已经80年了,只是伊始那几万澳币的价格我并没有列出。


在以上的案例中,如Cartlon, Armadale这些算是非常有底蕴的区域的公寓涨幅很好,尽管很旧很破,在我看来,这就是供需决定的价格。区域内富有底蕴,富有文化,开发量又小,所以变得更珍贵,价格自然会高一些。


我们说供需决定价格。不管供应多大,需求能跟上的话,问题都不大。有些区域供应没有,需求很大,房子再旧都一样涨;有些区域供应过大,需求虽有,却远远跟不上供应的变化,那么区域房子自然涨得会慢一点。


我希望投资人在投资一个城市时,不要用对一个城市的整体印象来衡量城市内所有的区域,因为每个区域内的供需都大相径庭。


墨尔本是一座以独立屋为主的城市,大多数的交易都以独立屋为主,我相信这和整座城市的土地供应量是有很大关系的。


可有些区域的土地供应紧缺,缺开发项目,或者地皮价位太高,这时若有公寓出现,则能够实现部分人可承受力的问题,相信自然涨幅不会太差。


尽管每个房产市场都是有周期的,但是比这更重要的是周期背后的推动力,而不是一句“市场有周期”就可以蒙混过关的。


有人觉得买一个世界最佳宜居城市的市中心或水边物业能差到哪里?


经济学有个词叫机会成本。相对墨尔本,过去几年,悉尼的公寓综合涨幅要较墨市高得多,同样一套50多万的物业,过去3年,在悉尼和墨尔本的涨幅若相差20万澳币,那么这20万澳币,就是你选择墨尔本没选择悉尼的代价。


贵有贵的道理,墨尔本好区的房子并不便宜。


墨尔本的未来公寓市场还有待市场的检验,你说到天也不好使。


如果想要把墨尔本房产市场看明白,首先就得把区域内的独立屋房价变化看明白。


下期咱来聊聊墨尔本房产的正规军---独立屋市场的惊人涨幅!


感谢阅读,下期见!



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