文/阿迪

在圣诞前夕，在本版【规划专题04】中，对悉尼西北区的铁路交通做了较为详细的分析，本篇中，对于所涉及到的住宅区域，商业中心等，会给出更为详细的解析。

这两篇文章对于想了解悉尼西北区未来规划和发展的读者而言，无疑具有很高的价值。

（请点击文章左下角阅读原文，阅读【规划专题04】）

项目简介：

新南威尔士州政府投资83亿澳币，重金打造澳洲最大基础设施建设项目悉尼地铁西北线。新州环境与规划部与所涉及的Hill Shire和Blacktown两大区政府紧密合作，在从Epping开始到Rouse Hill的23公里沿线规划出包括新居民，新工作，新购物中心及新公园等在内的大量全新发展机遇。

2019年正式通车后，新铁路线的建设除了解决和改善了当地的交通状况之外，该项目将会对周边地区的房市带来重要的影响。

任何事情都无法尽善尽美，2015年11月，《悉尼先驱晨报》就在该报的显著位置曝光了新铁路的缺点，即悉尼的上班族可能要适应站立。因为新列车的其中一个显著特点是缺乏座椅，几十年来习惯了双层火车座位的乘客将要开始适应站着坐火车的日子啦。

细数沿线物业特征

新铁路线横跨三大区级行政管辖，包括Hornsby、The Hills和Blacktown。从澳洲统计局（ABS）的数据看，这些区域的物业特征和人口结构各有不同。

但从物业类型上基本还是以独立屋为主，公寓数量也是在最近的几年出现了显著上升。另外，从人口总量上看Blacktown区最高，其次是Hornsby和 The Hills，然而，The Hills的人口增涨速度最快。随着西北线的修建，三大行政区内的新增人口数量将达到20万。

CHERRYBROOK

该区隶属于Hornsby区政府管辖。据统计数据，该区人口正飞速增长，对于住宅的需求量必将水涨船高。至2031年，该辖区人口将以每年1.2% 的速度扩大。量化相当于每年新增近2000人,（约合新增住宅需求945套/年），新增住宅需求总量达16,150套。虽然每年都有大量人口涌入该区，但迎合住宅需求的开发项目却屈指可数，所以新铁路站点的建成势必有助于解决当地日益增值的住宅需求。

物业类型以独立屋为主，地块相对较大，房龄不长。但随着西北铁路项目的推进，在未来20年内，当地区政府会在该区规划3200套低层公寓住宅，其中大部分将分布在新火车站周边。尽管距离西北最大的Castle Hill购物中心也只有5分钟的车程，政府还是会在新站点周边增加一些配套的零售购物设施。

CASTLE HILL

悉尼西北重镇，商圈发展已经较为成熟，坐拥Castle Towers和Castle Mall两个大型购物中心。

同为山城，该区商业气息更浓，自然景观可能要比Cherrybrook有所逊色，根据政府规划，火车站周围在未来20年内会新增4400套以上住房，由于购物中心的原因，这些住房将以中高密度的公寓楼群为主。

另外，昆州投资公司（Queensland Investment Corporation）计划对现存的Castle Towers购物中心进行再开发，投资9.11亿澳币以上将购物中心面积扩大8万平方米。Castle Towers始建于1979年，并于1991年进行翻修，是澳洲营业表现最佳的商场之一，年度营业额达6.7亿澳币。Castle Towers再开发规划包括：

将房屋面积从113,197平方米扩大至193,457平方米
为The Hills地区创造2,373个新就业岗位
根据新州道路与海事服务管理局（RMS）的建议，提供7,959个停车位
新开发案将可以和新的Castle Hill火车站连接起来

SHOWGROUND

该地段属于Castle Hill，位处内西段。随着新火车站的建成，当地的房市必将发生变化。火车站周边规划的中高密度的新公寓楼，基本集中在火车线的南面，与去年底，根据最新的政府规划报告，这里将允许建造20层高的公寓，这与之前2013年的规划完全不同。同时，会有大量的商业和工业租户入驻，可能会增加多个大型仓储式购物中心。

NORWEST

该区最大的亮点就是占地超过170公顷的Norwest工业园（Norwest Business Park），这里也是整个新铁路线项目的中心地段，商业园区将吸纳三万五千高薪人士，包括澳洲最大零售公司总部Woolworths，澳洲央行，OPTUS电信公司等在此设立总部及办事机构。也正由于其工业园的影响，区内的住宅物业供应相对较少，但仍然是以独立屋为主。

随着新铁路线的建设，这里的交通网络将更加完善，会吸引更多的商业或工业租户进驻，预计2036年之前，新增的商业和零售面积将超过15000平米。另沿火车线南面，会出现一些中高密度的新的低层公寓住宅。

BELLA VISTA

该区火车站位于区内中心地段，所以周边房市变化，与Northwest略有不同。虽然商业面积会增加，但是住宅面积的增长比较平均，包括独立屋、Townhouse和公寓楼数量均会有所上升。

2015年12月，新洲政府更新并公布了更加详细的地区改造计划，Bella Vista火车站将允许建设高层公寓，新州规划厅厅长Rob Stokes说：“政府鼓励开发商们建造高密度公寓楼，而不是低矮住宅区，目的是为了节省土地，让更多的土地改为开放空间和绿化空间。”

KELLYVILLE

该区的物业类型多为地大、建筑面积宽敞的独立屋，周边绿化很好，环境幽静，空气清新。主要购物消费以Norwest Business Park及本地商铺为主，区内也拥有不少名校。

悉尼西北区一直以低层住宅为传统，从今以后这里的面貌将会有很大的改变。 Kellyville火车站附近也将兴建高达15层的公寓大楼。

“我们的计划将支持这些地区成为充满活力的新城镇。居住在该区的居民将更加靠近工作场所、公园、商店和餐馆。”新洲规划厅表示政府鼓励小规模两层联排别墅和排屋的建造。

ROUSE HILL

该区首屈一指的就是Rouse Hill Town Centre大型购物中心，逾百商家进驻，包括Woolworths和Coles两大连锁超市。该区有着全悉尼最完善的生活配套，现有的Rouse Hill购物中心为整个西北和Parramatta的居民提供了应有尽有的一站式购物消费体验。政府最新的扩建规划中，Rouse Hill购物中心将在现有基础上扩大近一倍面积。

按政府2036年规划指引，区内的新房数量总体上要小于新铁路沿线的其他城区，不到1000套。其中主要以独立屋为主，因此可以看到，由于可开发土地较多，当地或将会出现越来越多的高档别墅项目。新建公寓楼也会有所增加，主要集中在火车站北面沿线。另外，区内的公共基建规划面积是这几个沿线城区内最大的。

CUDGEGONG ROAD

Cudgegong Road作为整个项目的最后一站，将会经历一个从无到有的飞跃。由于之前地广人稀，其规划开发面积是这几个沿线地区中最大的，而且基本都集中在火车站西北面，直至Riverstone。与Riverstone紧邻的大片土地将用于新建一些高档别墅或Townhouse项目。政府规划新增住房量将达3500套，其中近一半为独立屋。

车站旁边The Ponds总体开发量20亿澳币，为新州增长最快的地区之一，区内土地早已经售罄，这比原计划提早两年销售一空，这是新州最成功的总体规划项目。

另外，周边的工业面积将增加1万7千平米，设立多个物流中心，充分发挥交通枢纽优势。由于Rouse Hill Town Centre就在附近，所以该区内的新增零售面积很少，可能会新建一个小型社区商场，但不会超过5千平米。

小结

综上所述，悉尼地铁西北线的房市特点是房产增值要素中，典型的“涟漪效应”。Norwest商业园区为中心，向周围逐层辐射，内环以工商业为主，外环以住宅为主，多元立体的态势发展开来。区内则以新增火车站为中心，按距离火车站的远近比例，住宅密度依次由高至低。新火车线路的开通，我相信，这势必为目光长远的投资人带来意想不到的收获。