状况频发的澳洲买房真实记录,买房前看了能少走弯路

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收藏文章 赞一个 已赞 2016-04-16 澳大利亚技术移民



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我写这篇帖子主要是想分享下自己在悉尼买房的经历过程,大家也可以有个参考借鉴。同大多数人一样,在经过几年的读书考试奋斗后我拿了PR,有了固定工作,接下来要考虑的就是买房子了。在这里我也不说关于区域的选择了,网上有很多帖子有详细的说明,这里主要是想说说挑房及买房的过程。


房源我都是在domain和real estate两个网站上看的,其实两个网站房源基本差不多,可能有1-2套房子会只出现在一个网站而没有在另一个网站上,大家可以一起都看看。我偏向使用domain,因为在domain的网页上可以追查到一套房子的所有买卖历史,被卖了几次,卖价是多少,都可以查到。如果一个房子在几年内被多次买卖的,那这房子多多少少都有些问题了。

我刚开始的目标是在华人多点的地方,因为考虑到将来父母过来生活方便,而且要双砖的房子,最好是unit,偏向3房,我不喜欢新建的apartment因为都是gyblock,隔音、保温效果都不好。后来在看房过程中要求也慢慢地改动了,除了列出的那些外还想最好是在groundfloor或是firstfloor,因为父母年纪大了腿脚不方便,爬楼梯会累,3房没有2房也可以。前后看房看了一年多的时间,中间有时也会很烦,想说看的差不多了就买了吧,要求别那么高了,但后来想想买房毕竟是大事,不是买颗大白菜那么简单,还是坚持了下来。当然在买房的过程中还是碰到过一些情况,在这里也和大家分享下。


我去年10月的时候有看中Hurstville一套2房的unit,地理位置都还行,离火车站走路15分钟,面积、朝向都不错,当时有点奇怪为什么房价相比Hurstville其他2房的unit会偏低,后来想说是不是离火车站远点的关系,而且房主急着卖房要另外买house,所以没有多想再加上挺喜欢房子的装饰格局的,所以头脑一热给了offer,几个小时后agent打电话来说再加一万房主就同意卖了,我当然有讨价还价,几个电话后就以我的offer价格成交了,签了合同交了0.25%的小定。心里很是高兴的。后来第二天我当时租房的房东知道我买了那里,特地去看了下,这一看看出问题了,这栋unit的边上是一个house,house的门口竖了一块牌子,表示这栋house正在向council申请改建成2层,这样一来的话我那个unit其中一间房的光线会被完全遮盖掉,就会很黑。到这时我才明白为什么卖家开价不高而且很好还价。因为已经签了合同给了小定了,如果我不想买这个unit的话0.25%的小定是拿不回来的,因为算是我违约。不是很想浪费这个钱就抱着侥幸的心理想查查那2层的house对我的unit会有多大的影响,所以之后的2天我就去council的网站上找这个unit的申请以及房屋的结构设计、shadowdiagram之类的图纸,研究后发现改建成2层的house后肯定会影响我的采光以及隐私,所以我决定不要这个unit了。

接下来我就要说一下律师的重要性了。在签了合同给了小定后,agent会把合同拿去给卖家签字,双方都签完后agent会把合同寄给你的律师。当我发现了house改建的问题后和我的律师说了,律师说你不买是违约,小定是拿不回来的,律师让我考虑清楚到底要不要这个房子。但是第二天我的律师告诉我,她仔细看了合同后发现合同里有漏洞,如果我真的不想要这个unit的话她可以用这个漏洞来让这份合同失效从而拿回我的小定,但是律师也提醒我了法律上来说可以这么做,但是如果对方律师耍流氓不承认的话还是没有办法的,这么一来我当然选择试试看取消这份合同了。果然一开始对方的律师耍流氓不承认,后来我律师花了18块买了份法条寄过去之后对方律师立马乖乖地取消了合同,把小定给退回来了。


用18块换回了1000多块的小定绝对是值得的。这件事情算是磕磕碰碰地解决了。这里很是要称赞下我的这位律师,她虽然收费贵,但是真的很仔细也很负责。不过因为她收费太贵,看一次合同就要300块,不论你买还是不买,像我有时auction抢不过人家的或是有些房子看了合同后发现有问题不买的,这样一次次的300块出去也承受不了,所以后来换了另外一位律师,收费便宜点,而且可以免费看5份合同。但是一分价钱一分货,第二个律师收费是便宜点了,但是做事的认真负责的态度就不如第一个律师了,具体的之后会讲到。


之后又看了几个月后在riverwood看中了一个3房的unit,在groundfloor,size及位置都符合自己的要求,所以摩拳擦掌准备拿下这套房子。有了上次的经验后,在inspect房子后先向agent拿了合同给律师看,律师看完没什么问题后先出了offer,我那套房子卖家开出的价格偏高,我出了一个低于他理想价格一点点的offer,幸好也没什么其他人和我争,那段时间悉尼房价低迷,大家基本都处于观望状态,经过几个星期后还没有更高的offer,中介开始联系我想要我提高点价格到卖家理想价格的下线就可以了,我硬是没同意,因为既然没有人跟我争,我何必要加价,这样顶了2-3天,在不断地和中介拉锯战后,最后卖家同意了我的offer(其实我觉得是中介也不耐烦了,毕竟在市场上过了3周都没有更高的offer的话,基本也没戏了,所以中介最后也是说服了卖家别想要更高的offer了)。在这过程中需要经常和中介联系,了解下有没有人出更高的offer,或是有没有人对房子也有兴趣之类的,了解这些之后可以适当地调整自己的offer。

卖家同意了offer后给小定签合同,在5天的coolingoff期间内要联系贷款的银行或broker,把合同签字的首页发给他们,他们要开始评估房价以及做贷款;同时你要联系做stratareport,可以自己找公司做或是让律师联系相熟的公司帮你做,一般2天可以搞定,然后让律师或自己看看报告从而可以知道这栋楼有没有什么维修问题以及stratalevy、sinkingfund的情况等,从而心里大概有个数这栋楼的质量如何,当然stratareport是帮助你了解整栋楼的问题而不是那个unit的问题,除非你买的unit之前有让strata大修过,不然unit内部的问题还是要自己去注意的。正常来说5天的冷静期内贷款是可以approve的,你也可以决定是不是要继续成交房屋了。选择继续成交的话5天冷静期后基本没什么事了,律师会联系贷款经理、卖方律师、以及booksettlement date之类的,你只需在该交钱的时候付钱就可以了,也就是stamp duty。

正常来说6周之后双方银行都准备齐全的话就可以settle了,但是,我又碰到状况了,卖方的银行在原定的settlement  date的时候没有ready,因为卖家的原因要延迟settlement。在这里我要吐槽一下澳洲的破法律,澳洲法律是保护卖家的,如果因为买家的原因导致settlement延迟的话,买家要支付interest,如果是卖家造成延迟的,什么钱都不用付,而且延迟一个月都是允许的,这点让人很无语。尤其是我把租的房子退掉了,买的房子都定好时间送家具、拉电话和网络了,现在延迟settle我就没地方住了,而且网络如果改时间拉的话又要付cancellationfee,所以最后和卖家商量让我occupybefore settlement,然后从我move in的那天开始就要付strata以及付房租给卖家,因为就要无家可归了所以就这么做了。从这里就看得出来我的第二个律师不会像第一个律师一样很仔细负责地看合同,都只是大概扫一下的样子,不会逐条逐条地去看合同条款,而且像延迟settlement这种突发的事件她不会特地花时间去帮你争取一些你的权益,基本也只是很被动地等卖家回复而已。不过因为律师很忙,而我又得完全靠她来搞定这件事,所以也不好怎么催她。好在后来延迟了2周后settlement总算是完成了。


以上就是我的买房全过程了,总结来说就是痛并快乐着吧。希望这篇帖子对各位看客有些帮助吧。


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