视频 | 悉尼Opal Tower公寓楼事件,买房人拿什么“金刚符”护身?

2019年01月10日 澳财网




新年伊始,房地产业最受关注的事恐怕要数Opal Tower质量问题。就在喜迎圣诞节平安夜之际,地处悉尼奥林匹克公园的34层公寓Opal Tower突然发出了“咔咔咔”的巨大声响,导致392户居民紧急撤离。


图片来自The Guardian


伴随大楼一些受损照片的流出,即内部石膏损坏和墙壁开裂等,负责疏散人群的警方表示内部支撑墙体可能存在缺陷。可这栋大楼并不是什么几百年的老建筑,而是今年刚刚建好、全新的公寓。公寓开发商Ecove一直将其视为自己最值得炫耀的项目之一,光是建造费用就花了1.65亿澳币!


Opal Tower外观(图片来自ABC)


新州规划部指定新南威尔士大学工程学院院长Mark Hoffman和前纽卡斯尔大学工程学院院长John Carter牵头,对事故原因展开调查。在他们1月3日向新州政府递交的调查报告中显示:按初步评估,没有证据表明建筑物基础和楼体本身存在问题,但他们相信Opal Tower存在“许多设计和施工问题,有待继续调查”。受影响的业主需要在外边“过渡”到建筑商对大楼损毁情况评估结束,并且确保大楼安全后才能返回。

 

而Opal Tower并不是孤案。圣诞节当天,墨尔本Abbotsford区Eden公寓楼阳台上的玻璃屏障突然爆炸。


图片来自The Age


新建成的住宅屡屡爆出问题,不免让购房者们“胆战心惊“:

 

  • 澳大利亚的新住宅项目质量参差不齐,究竟存在哪些普遍问题?

  • 这些问题的背后,又潜藏着怎样的原因?

  • 现在澳洲房地产进入下行周期,是否意味着新的公寓楼失去了投资价值?

  • 个人购房者如何规避新公寓楼的质量风险?


本期《澳财聚焦》节目,博满金资首席分析师魏睿昊先生将就这些购房者最关心的问题,进行深度解析。

澳财聚焦

主持 Blair Sun  以诺

撰稿:Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾:Julius Wei  魏睿昊

视频编辑:Owen Yuan 袁文

在《澳财聚焦》12月的一期节目《创十年来最大跌幅,澳洲住房市场明年将崩盘还是会触底反弹?》中,魏睿昊先生就分享过很多有关澳洲房地产两大权重城市——悉尼和墨尔本市场差异和走向的“干货”,也同意一些主流媒体的观点:澳洲房价仍会持续下跌,跌幅约在10%左右。

 

尽管2019年的澳洲房地产,仍处于下跌周期中,但根据REIV的数据看,墨尔本的一些区域可能会在这场“寒冬”中幸免,尤其是北区和西北区一些房价可负担性较好的suburbs,也许不会呈现明显下跌的趋势。


Opal Tower结局:业主或难以得到满意答复


在魏睿昊先生看来,Opal Tower以后能否安全居住,目前还是个未知数。此外,即便可以安全入住,这栋楼也被视为“问题楼”,贬值几乎无法避免。


而这个事件的主要相关者——住户业主和开发商,很容易会陷入极为对立的局面:


如果经调查,整幢楼无法修复,那么业主可以要求开发商进行全额赔付,这或许是对他们而言最好的方案。


如果调查结果显示,大楼一定程度上可以修复,对开发商更有利,这幢楼本身就在保修期内,他们本就要负全部责任,而修复可以使得他们避免全款赔付的损失。可对业主来说,却并非好结果。首先,即便房子修好可以搬回居住,但总会让人提心吊胆。其次,且不论房价贬值带来的资产损失,再次出售恐怕也不容易。


图片来自ABC


事实上,Opal Tower大楼住户被迫撤离时间已经进一步延长至六周,目前他们中绝大部分大楼住户被安置在附近的酒店中居住。尽管建筑商为这些住户提供相应的酒店住宿补贴,但很多住户表示,补贴根本就不够弥补实际支出。

 

尽管住户计划对负责方采取集体诉讼。并已开始和澳大利亚律所Shine Lawyers全国集体诉讼特别律师Jan Saddler进行会谈,但未来的追责也恐怕也将艰辛漫长。

 

事实上,而据当地媒体报道,大楼的开发商Ecove和建筑商Icon就事故责任承担问题已经开始“扯皮”。双方都指责对方才是本次事故和经济损失的主要负责方。至于,当地市政府(City Council)和验收公司,其实难以逃脱责任,可真正问责恐怕也很困难。


REC

澳洲公寓楼问题频出,外面下暴雨,屋内下大雨,公寓建设质量怎么了?


来看第二段视频!





Opal Tower事件,只是在一个侧面反映出行业的隐患——由于人口增速快,中高密度住宅(公寓或联排别墅)建造量不断增加,公寓的建筑质量不可避免地出现了参差不齐的情况。


本周,《澳洲财经评论》(Australian Financial Review)又爆出西悉尼的开发商兼建造上Merhis被指控在至少两个公寓开发项目中,建造的建筑存在缺陷。其中在2012年完工,位于悉尼Sutherland区Morley St的Brittany公寓,就有防火缺陷,最近才得以修复。


Merhis最近在Auburn区完成的项目Aya Eliza

图片来自《澳洲财经评论》


在2014年墨尔本Docklands区的Lacrosse Tower高层公寓发生大火,就暴露出公寓建造大面积使用易燃建筑包层的问题。



漏水为公寓最常见质量问题


根据澳大利亚消费者权益组织CHOICE的数据,2010年至2015年期间,澳大利亚检查的房产中有4%存在严重的漏水问题(新南威尔士州高达9%)。一旦出现漏水,意味着很可能需要将花费超过10,000澳元进行维修,并且它会影响建筑物的结构。还有34%的房产存在很难察觉的轻微渗水问题,如果不修复,可能会成为代价高昂的缺陷。

其他质量有问题的多高层建筑

图片来自《澳洲财经评论》


为什么公寓楼质量不佳?


根据CHOICE的总结,最直接的原因是:在过去2-3年中,开发商开发的公寓项目还是以一居和两居小户型公寓居多。理财规划师和贷款经纪人Chris Bates解释称:“开发商的主要目的是把这些住房卖给投资者,而投资者想要的是售价便宜的公寓。因此,这类住房的开发标准不会太高。”


而魏睿昊先生则剖析更深层次的三点因素:

原因一:

市场发展过快,真正有能力建造高层住宅楼的公司不多,导致市场上builder资质参差不齐


根据墨尔本议会的研究报告,墨尔本每年要容纳近10万新居民,将逐渐成为澳大利亚最大城市。为了满足居住需求,公寓开发项目大量涌现,取代传统的独立住宅如house之类。悉尼的情况也几乎类似。

 

市场需要公寓楼,但澳洲建筑业并没有太多能够建造高密度建筑的公司,新的开发商和建筑商不断涌现。但他们中许多并没有丰富的开发建造经验。

 

而近年来大量公寓房都出售给海外投资者。这些人本身不在境内,购买的房产也不会用来资助,因此并不太关心房屋建造细节和环境。这也使得一些开放商建筑商“钻空子”——只追求短期的利润,完全不重视品质和公司信誉。在施工时倾向使用成本低但质量不佳的原材料。

原因二:

澳大利亚各州公寓建造标准不同,但普遍存在基本标准过低,不符合目前的居住需求

以澳洲两大权重城市悉尼与墨尔本为例,它们所在的新南威尔士州和维多利亚州公寓建造标准就不同。

 

新州规定了公寓的最低面积标准,包括一房公寓不低于50平米、两房公寓不低于70平米。维州的要求则一度还低于新州。直到2017年,墨尔本规划部长Richard Wynne确定的维州公寓设计新标准,对公寓最低面积没有硬性要求,而是对住宅的房间、功能、公共空间的最低要求提出了细化标准。

但总体而言,两地的标准要求都不高,这也使得许多建筑商为了利润,都采取这个最低标准,建造出来的公寓自然品质不会太好。比如在墨尔本Docklands区,就存在很多“先天”设计有缺陷,层高低于2.7米,布局狭窄的公寓,还常常有缺乏自然光、通风不畅的无窗“暗房”房型。

原因三:

一旦出现问题,很难追究责任方

如前文提到Opal Tower的开发商Ecove和建筑商Icon已经开始“扯皮”,责任方推卸责任在公寓质量问题的事件中层出不穷。


比如墨尔本Lacrosse高层公寓火灾后,业主在2015年被通知,必须支付2000万澳元的费用来替换易燃的墙面覆盖层。而建筑商提出的方案是在外墙安装洒水龙头,业主不接受他们的提议,因此必须经过昂贵的法律诉讼来挽回自己的损失。


为了解决维州建筑物易燃外包层迟迟得不到更换的问题,政府推出一项新法,允许受影响的公寓业主通过市政费来支付修复楼体的贷款。可这样又增加了市政费,也就是变相增加了所有纳税人的负担。


此外,如果是建筑本身设计或建造中出现的问题,业主也很难寻求保险公司的帮助。悉尼的Lidcombe公寓楼,由于建筑质量问题,在风暴天屋顶出现脱落,损失达260万澳元。但保险公司拒绝赔付,提出这是建筑建造本身的问题,按照澳洲法律,不能得到保险赔偿。


REC

澳洲的公寓房不值得买了吗?


这个问题见仁见智,魏睿昊先生给出了个人的建议





总所周知,驱动房产市场的一大因素是人口增长的住房刚需。2018年澳大利亚人口首次突破2500万大关,而且人口增速越来越快,从2400万增长至2500万的过程仅花费了2.5年的时间。按照目前的趋势,到2020年底或2021年初,澳洲人口有望达到2600万;到2030年,澳洲人口则有望增长至3000万。



新增长的人口都倾向于向首府城市集中,悉尼占新南威尔士州的人口比例达到65%,而墨尔本占维多利亚州比例则高达77%。这都意味着,多年来澳洲人形成的有地大房子的居住习惯可能会被改变,将会有更多中高密度的房屋出现。魏睿昊先生认为,这种趋势已经形成,目前的住房市场,正处这一变化周期的早期或中期阶段。

 

一方面,据咨询公司BIS Oxford Economics提供的数据显示,今年墨尔本交付的高层公寓(≥4层)将从去年的13,500套增加至17,000套。悉尼今年交付公寓的数量虽然未有上升,但是同样保持在历史高位,达到26,300套。



但另一方面,由于房产市场暗淡,2018年11月份建筑许可数量再次下降,其中公寓批准率下降了54%。总体而言,自2018年全年建筑许可下降了32.8%。连较为稳定的独立房屋板块也较为疲软,批准自2017年底以来下跌6.4%。而且有专家预测,批准量可能会进一步下降。

 

所以,短期来看所以,两大城市公寓价格面临进一步下行压力;以长周期而言,却又可能会出现房子不够住的情况。对于公寓房的购买,主要看个人的需求和建筑的品质。


个人购房者如何避开公寓房问题


如何规避公寓房的风险?魏睿昊先生指出,在购房前做足功课非常必要。


很多人买房,只去了解开发商。事实上,了解建筑商的背景也很重要,比如他们是否有建造中高层建筑的经验,曾经建造过的建筑业主反响如何等等。如果有时间,不妨自己去看一看一两个已经完工的项目。

 

老话“便宜没好货”还是有一定道理。建造房屋有固定的成本,如果一个项目的每平方米价格远低于周边区域的其他项目,那很有可能说明,有“偷工减料”的情况存在。购房是长远投资,有时甚至关于一家人的生活,切记不可贪便宜。



澳财网还邀请到了澳洲注册建造师、注册建筑检测师方亮先生(Michael Fang),来给购房者支招。方亮建议验收房屋时,最好邀请专业的验房师。因为他们会带专业的测量工具,去检测一些肉眼无法察觉的问题,如结构、管道或白蚁问题等。

 

另外,他建议对建筑测量师(building surveyor)最好也进行了解,因为理论上住房的质量监督是由他们负责的。由于澳洲建筑测量工作已经市场化,测量师也可以个人执业,如果是只有证,但没有经验的测量师检测的项目,购房者购买时也要三思而行。



Reference

Opal Tower has 'design and construction issues', engineers find

https://www.abc.net.au/news/2019-01-04/opal-tower-has-design-and-construction-issues-say-engineers/10685324?section=business

Housing affordability in Victoria

https://www.parliament.vic.gov.au/publications/research-papers/download/36-research-papers/13840-housing-affordability-in-victoria

What are Australia's other defective towers aside from Sydney's Opal Tower?

https://www.afr.com/real-estate/what-are-australias-other-defective-towers-aside-from-sydneys-opal-tower-20190102-h19n02

Apartment approvals plummet 54pc, with experts predicting 'further falls' ahead

https://www.abc.net.au/news/2019-01-09/building-approvals-plunge-november/10702000?section=business

Apartment building defects

https://www.choice.com.au/money/property/buying/articles/apartment-building-defects

Think twice before buying a high-rise apartment, homeowners warned

https://thenewdaily.com.au/money/property/2017/12/27/high-rise-apartment-buy/


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