澳洲楼花转售注意事项

2018年07月05日 澳洲地产JennyYangRealty


自2016年4月以来,由于海外贷款政策不断收紧,很多面临即将交付的海外买家都因为无法通过银行贷款审批,所以部分海外买家被迫无奈将已签约的楼花委托中介放回市场,进行转让出卖。一方面,澳大利亚政府及开发商对楼花转让持反对的态度,因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。另一方面,很多转让的楼花由于无法成交而压低价格出售,来避免无法交割而造成的违约责任。


最近我们也遇到很多买家来咨询如何转售楼花,楼花违约能不能拿回订金等等问题,今天这里就给大家统一介绍一下澳洲楼花转售的相关事宜以及注意事项。

楼花是否可以转售

转让楼花也不是随时随地,想转让就能转让的,要先了解开发商是否允许转让,合同上有没有具体的信息等等。而且卖楼花比卖现房复杂,需要处理转让方(Assignor)和建筑商、受让方(Assignee)和建筑商、转让方和受让方的多边关系。因此,合同中有关楼花转让或新屋再售的条款,值得仔细地研读和理解。签订楼花合同时,以下几点特别值得注意。转让楼花的一方,称转让方 (Assignor),将自己名下的楼花物业转让给别人。

1.     在转让之前,Assignor一定要向开发商咨询楼花是否可以转让,如果可以的话,开发商要收取多少费用。这一点非常重要,如果开发商不允许转让或转让费用太高的话,转让就没有了应有的价值。通常在购买合约中会列明可以转让的时期。

2.     与地产中介商量决定楼花转让的方式,是放在各大Listing Server(例如Realestate,Domain)上卖还是进行私卖。

3.     开发商可能会要求受让方(Assignee)提供贷款证明。

4.     一般来说开发商收取的转让费用是由转让方支付。

5.     需要准备所有和原本购买合同相关的文件。

6.     如果受让方最终没有履行合同,Assignor 仍然有责任履行原本的合同,也就是说,当转让方将楼花转手给受让方以后,若受让方由于某些原因没有能够买下这套物业,那么作为转手方的买家仍需要履行合同买下物业,这一点是非常重要的。

7.     转让方需要支付的费用有:

  • 律费和相关支出

  • 开发商收取的费用

  • 地产经纪的中介费

一些基本概念

没有竣工的楼花,在未交割前还谈不上是谁的不动产,只是买家买了一个合同权利,这样一来,买家其实背负的风险不少,现如今由于贷款政策收紧导致很多买家无法如期交割就是风险之一。

 

依据澳税法Income Tax AssessmentAct 1997,楼花出售不论盈亏,都要涉及到资本利得税的问题。本地和海外个人买家在税上要考虑哪些因素以便衡量自己转售澳洲楼花的得失呢?在此之前,我们先来了解几个转售时会遇到的税务概念:

 

资本盈亏计算

买价(通常是5%~10%的定金)、印花税、律师费、FIRB 申请费、中介费等等在买卖楼花过程发生的支出都能计入成本,用来抵减楼花转售价,中间的差额就形成了资本利得或者资本利亏。

 

合同持有期

若楼花合同持有超过12个月以上,永居和公民身份的买家交房前转售可以享受资本利得50%的折让。但同样情况下临居和海外身份的买家从2012年5月8日起则已不再享受前述税收优惠。

个人所得税率

临居,永居和公民身份的本地买家转售的资本利亏可以并仅限于与当年其他投资收益相抵后再和当年其他收入合并计算,资本利得则直接和当年其他收入合并计算,在此基础上按照税民的税率计算全年个人所得税。税率从0~47%(临居不交2% levy)不等。海外身份买家转售则按照非税民的税率计算全年个人所得。税率从32.5%~45%(但不用缴纳国民医疗税)不等。

 

合同签署时间

资本利得稅生效日是按照转售合同签约之际起算,而不是转售合同交割日。如果两件事刚好发生在两个不同财政年度,特别是盈利需缴纳的资本利得税的生效日可以推迟1年甚至更长时间,这将对转售者的现金流有时间性的缓冲。

 

外国居民资本利得预缴税(FRCGW)

FRCGW, 全称是外国居民资本利得预缴税。这个政策,可是涵盖所有的澳洲应税财产,包括在澳洲不动产上的直接和非直接的权益。这个政策从2017年7月1日又有大变,所含房产(含楼花)的起征点从售价$2m降到$750,000 ,并且还连带影响发生在2016年7月1日到2017年6月30日之间签署的合同。也就是说,如果原买家站在卖家立场无法提供完税证明,新买家就必须代为扣除合同价的12.5%,即至少$93,750,先交给澳洲税局,注意这并非是买卖差价。这意味着如果没有完税证明,卖家就暂时或者永远拿不回这笔税款。

 

如果卖家是海外身份简直要吐血了!不光房产投资打了水漂,好不容易转售了楼花,还要变相从口袋里再掏钱出来交税!这不是雪上加霜嘛。其实,这倒也不是澳洲首创的,大多数国家对非税务居民一般采取的也是要求买家代为履行纳税责任,以至从制度上和源头上堵住税收管辖窟窿。根据海外卖家自身条件,可提出合理原因,要求重新核定预缴比例,来年进行个人所得税申报时还是会多退少补的。

原买家如果是澳洲税务居民也要注意了,如果没有完税证明的话, 也会生生被这个外国居民资本利得预缴税拖累,提前交税钱。所以提醒所有需要转售楼花的原买家,不论你是海外人士还是持有澳洲身份,为确保不交冤枉税,务必提早做好准备。


案例分析

光看理论很多人还是觉得云里雾里弄不清楚,那么下面就给大家举个栗子:


客户小林是留学生签证,当年以自己名字买了楼花,现在是不能贷款交割房产了。全款支付实在不容易,是否考虑把楼花转让给父母?


贷款角度来看:父母虽是海外人士,还可以利用基金贷款进行settle,减轻首付的负担,以及削减完全丧失房屋定金的风险。


所以此为加分项


印花税角度来看:直系亲属转让,买家只需交一次印花税,亲属只需要交$10 印花税。


削减支出同样是一个加分项


所得税角度来看:留学生算本地买家,视同税民。留学生的父母算海外买,视同非税民。


这是加分还是减分呢?


情景分析

转售时:留学生要考虑有无资本利得的情况发生,按税民税率进行计算和个人所得税申报。根据$750,000的金额要求,如超过了,因为预缴税的规定,还要事先取得完税证明才可能免被预缴。


持有时做投资用途:留学生父母是海外非税民。如果是租金收入大于租金支出,则要进行个人所得税申报并缴税。如果是租金收入小于于租金支出,则也建议进行个人所得税申报,因亏损可以递延累计。


持有时未作任何投资使用:没有影响。


未来出售时:留学生父母要考虑那时有无资本利得的情况发生。同理,按非税民税率进行计算。根据$750,000的金额要求,如超过了,因为预缴税的规定,还要事先取得税局同意重新核定预缴比例才能少被预缴。


因此,是否需要这样做要看楼花转让更名后,未来税收影响能不能小于前面两个维度带来的正效应。留学生的税率是按税民来衡量的,如果能拿了PR后继续在澳洲生活工作,持有和未来出售期间更有可能比父母少交不少所得税。


得失安之于数,本地和海外个人转售澳洲楼花,所受境遇不同,但建议各位仍都要用辩证发展的眼光来看待。简单来说,开发商(卖家)往往期待买家可以顺利交割,从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付;并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判,双方仍然未能得到和解协议,那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分;并且还可以继续向买家追讨再出售时,若低价成交的差价部分。


可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份,在中国无需理会开发商的律师信即可,反正“山高皇帝远”!

但是,这里并不建议买家面对法律纠纷时,采取“不理会、不处理”的态度,因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》(Hague Service Convention),海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书,并且生效。


尽管如此,开发商一般扣留无法继续最后成交买家10%定金(当然还要买家签字同意)以外,并不愿意把事情搞大,毕竟也不是买家愿意这样做的,而且买家也曾经是支持开发商的忠实客户之一,所以一般不会诉讼,因为一旦有纠纷,既影响开发商名声,也造成纠纷房产在结案前不能出售,这对谁都不利。


因此,在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下,如果作为买家的你面临无法交割的窘境,首先应当尽快咨询您的专业律师,了解有哪些方式可以在交付前转让楼花,以及相应的责任与费用,最大可能地减少自己的损失。


以上信息仅供参考,并无意提供任何个案法律建议,具体详情还请咨询专业律师。


精益地产 整理发布




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