共管物业文件多 买家须留意六大重点

2017年06月14日 加拿大AngelaTsui温哥华地产


多人认为大开发商建的公寓、城市屋,质量应该都有保证,物业管理资料也应该大同小异,其实不然。共管物业的管理涉及了家家户户,买家需仔细检查,防止产生后期支出。小编为你介绍购买共管物业须重点留意的六个方面。



居委会会议记录

共管物业(Strata)的运作和管理共管物业(Strata)跟管理一间公司相似。在物业当中,所有业主共同组成一个人群(Strata Corporation),通过民主的方式选出居委会(StrataCouncil),决定物业的管理、运作和维护。


在任期当中的居委会代表所有的业主行使管理的义务。所有的业主每年要召开一次大会,选举新的居委会,以及做出各种重大决定。注意,只有按时交纳物业管理费没有拖欠的业主才有权在大会上投票。

 

购房者须查看居委会的会议记录,该文件收集了过去1到2年内大大小小的会议内容,详细写明了所有房产交易过程出现的问题及纠纷。

 


物业管理附例

在卑诗省跟共管物业相关的法律为StrataProperty Act,每一个共管物业都有自己的附例(Bylaw)。所有的业主必须严格遵守相关规定,如有违反,业主将面临罚款。


有的Bylaw不允许出租,有的对宠物有限制,有的甚至不允许小孩子长期居住在单元,还有的对停车场和公共设施有各种各样的规定。大多数Bylaw规定业主如果进行装修,必须要事先通过居委会的批准,尤其是对单元的结构和水电系统有改动时,如果有业主违反这些规定,则可能罚款。


通常,Bylaw还可以对停车场、健身房等开放的时间和停留车子的型号作出规定。

 

如果您想购买一个公寓单元作为投资房收租金,建议您一定事先确认该物业的Bylaw是否允许出租。另外,如果租户违反了Bylaw,作为房东,你需要负全责。

 

Form B

确认共管物业的运作状态你可从管理公司或居委会索取一份Form B。Form B是一份凭证,显示至今已经付过的维护费,上面标明了物业的存款和相关规定、Bylaw的变化情况以及是否面临着重大维修等。如果公寓有重大维修维护、花销,请务必确定由买方还是卖方承担。

 

急用金及留置权

根据规定,每一个共管物业都必须预留一些存款(Contingency Reserve Fund, CRF)以备不时之需。如果业主拖欠公寓管理费,则物业管理公司可以通过地产局在欠费的StrataLot上注册一个留置权(Lien)。如果被注册了留置权,业主就不能转让或申请按揭物业,当然也无权在业主大会上投票。

 


管理费

每一年每个共管物业的运作需要很多花销以便对物业进行维修、维护和维持日常的运作,所有的业主根据自家所占面积的大小分摊费用。

 

通常情况下,有健身房或其他娱乐设施的管理月费较高,旧的建筑也比新的建筑费用高。如果物业年久失修或质量低劣,那么所有的业主将负担昂贵的维护维修费用。购买前,你需要仔细阅读过去两年的居委会会议及业主大会记录,察看是否有重大的维修。

 

保险

每一个共管物业还需要为整个建筑购买保险,业主每月的管理费中,就有一部分是用来支付保险。注意,共管物业统一购买的保险不包括房内的财产,如果每一户的业主要对他们单元内部的家具和个人物品进行投保,则需要另买保险。





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