在伦敦朋友应该在闹市区有见到一些建筑工地上印着Crossrail的Logo，没错，这就是伦敦正在实施的一个世纪性的工程项目，这也是整个欧洲最大的建设项目，2009年开工，有超过10000名员工奋战在一线。Crossrail 将于2018年运行，它将给伦敦的轨道交通带来一场革命，增加10%的运输容量并减少旅程时间。Crossrail的整个线路超过100公里，从西伦敦梅登黑德 (Maidenhead)和希斯罗(Heathrow)，穿越伦敦市区新建的地铁轨道，连通东伦敦的神菲尔德(Shenfield)和艾比伍德(Abbey Wood)。总的站点数量为28个，其中包括9个新建的地铁站帕丁顿(Paddington), 邦德街(Bond Street), 托特汉姆庭院路(Tottenham Court Road), 法灵登(Farringdon), 利物浦街(Liverpool Street), 怀特查佩尔(Whitechapel),金丝雀码头(Canary Wharf), 海关大楼(Custom House) 以及伍尔维奇(Woolwich)。Crossrail总投资额为148亿英镑，预计将带来420亿英镑的总经济效益，每年将有超过2亿人次使用它到达目的地。
Crossrail对伦敦房地产市场的影响可想而知。它将支持57000个新房和325万平米的商业项目的建设。伦敦市中心Crossrail站点的写字楼估价将在正常增速上带来额外的10%的增值，市区地铁站周边的住宅价格将额外增长25%，郊区地铁站周围的住宅价格将额外增长20%。一些主要的地铁站附近将新建很多地产投资项目，包括金丝雀码头(Canary Wharf), 法灵顿(Farringdon), 怀特查佩尔(Whitechapel), 艾比伍德(Abbey Wood), 海关大楼(Custom House) ,伊灵百脑汇(Ealing Broadway), 索撒尔(Southall) 以及伍尔维奇(Woolwich)。Crossrail 已经对中心伦敦的房地产投资决策产生了影响，它对郊区的影响甚至可以延伸到伯克希尔(Berkshire)和埃塞克斯(Essex)。
Crossrail主要影响区域一览：
资料来源：GVA
根据Knight Frank 2013年的一项调查，自从2008年Crossrail获得批准以后至，位于Crossrail地铁站步行10分钟以内的区域房价涨幅超过了30%，其增长幅度不仅超过了全伦敦的平均值，也超过了伦敦市中心的增幅达8%。
受益最大的两个区域：法灵顿(Farringdon)和托特汉姆庭院路(Tottenham Court Road)
法灵顿(Farringdon)
从历史数据上看，法灵顿不论在商业还是住宅上，表现都逊于其周边地区，但是现在，法灵顿将成为伦敦最大的交通枢纽之一，它是Thameslink和Crossrail的唯一交汇点，每小时将有140辆列车经过，直接连接伦敦的三大机场：希斯罗、卢顿和盖特威克。商业地产方面，Crossrail对法灵顿的影响已经非常显著，其周边写字楼的需求显著提高，2013年竣工的写字楼项目Sixty London，在其竣工前就已经被亚马逊整体租赁，并很有可能成为其伦敦的总部。法灵顿区域新的交通格局以及已Sixty London为代表的一些新的项目，将会重新定位周边市场，CBRE预期未来五年法灵顿区域的写字楼租金将会年均增长6.1%，显著高于其他地区。与此同时，法灵顿在近几年的住宅需求也开始提升，CBRE预测从现在至Crossrail开始运营，其住宅项目年均增长将达到5%。
法灵顿到各机场路程图
资料来源:Knight Frank
托特汉姆庭院路(TottenhamCourt Road)
尽管托特汉姆庭院路拥有绝佳的中心地理位置优势，但它一直被重点保护，其周边的房地产市场一直都萎靡不振。现有的托特汉姆庭院路地铁站建于将近100年前，但现在大量的重新开发计划正在实施。Crossrail 将投资10亿英镑来改造托特汉姆庭院路站，2018年开始运营后，预计每年可以接待七千万的人流，相当于目前牛津广场 (Oxford Circus)的人流量水平。该区域的高速发展已经产生了很大的变化，首先应提及的便是零售商场，第一批主力店已经已Primark的形式开始入驻，在很大程度上已经提高了牛津街东端的吸引力。办公楼方面同样受益良多，目前牛津街东部的写字楼租金已经超过了2007年的峰值，另外大量的新建设项目正在实施或者已经建成。Crossrail也带来了附近住宅项目的崛起。Central Saint Giles 是旁边的一个高端物业，它曾在2011年以1385英镑/平方英尺的均价以及高达550万磅的顶层公寓轻松超越了附近的价格峰值。Knight Frank预计，到2018年附近的每年房价增幅将高于平均价格的1.5个百分点，最终将达到43%的增幅。
毫无疑问，从房地产的角度去看，Crossrail会是一个game changer。它为伦敦市中心带来了更大的人流量，这将释放更多的扩张潜力。写字楼方面，相信法灵顿和金丝雀码头区域将会异常兴奋；伦敦西区的零售业将会展现新的格局。但最大的故事还是会发生在住宅市场中，28个地铁站周围的楼市将有充足的理由持续上升，并在为未来五年超过伦敦平均水平。
像Crossrail这样的大型基础建设项目对于伦敦乃至全英国都至关重要，但我们必须跟上这个更加全球化的市场的脚步。在这个总投资148亿英镑预计总收益420亿英镑的项目中，必定会有无数的赢家。
附:Crossrail完整线路图
